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政权动摇 南韩房地产泡沫怵目惊心

发表时间:2020-10-07 点阅:607
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文/乾隆来, Photo by Shawn Ang on Unsplash

 

南韩房产价格飙升,民怨高涨,已到了文在寅政府认为危及政权存废的关键之一,因此近期大动作要求各部会提出更有效的打房政策,以安抚左派核心支持者对政府的不满,但房产泡沫的膨胀,似乎无休止迹象,民怨的结果恐怕执政当局难以承担。

 

  7月10日,南韩副总理兼财政部长洪南基(Hong Nam-ki)召开记者会,他在镁光灯闪烁的大群记者前面,起立、低头、鞠躬,洪南基说:「在此向全国人民道歉,财政部过去的措施,没能够有效解决房地产飙涨的问题。」「我们必须照顾国民的自住需求、必须断绝投机炒作……,这是政府坚持的原则。」

 

在洪南基道歉的前一个礼拜,南韩总统文在寅紧急召集国土交通部长金贤美,文在寅政府在6月推出第21次打房措施,却引发人民高度不满,而且打房政策喊得越凶,房价飙得越高,文在寅体认到这是他政权存废的关键议题,训令总理与各部会部长,大动作要求提出更有效的打房政策。

 

南韩祭出第22次打房政策,要求官员以身作则

 

洪南基随即宣布文在寅从2017年上任后的第22次打房政策,包括称为「综合房地产税」的房地产持有税,最高税率从3.2%一口气调高至6%;名下已有多户房产的所有者及以出租为本业的企业,增购新屋要缴交12%的印花税;在1年之内买卖房子,对获利将课征高达70%的房产利得税,持有不到2年就售出,税率也高达60%。

 

另一方面,文在寅政府对年轻购屋者给予的税赋优惠也大幅提高,全面调降首次购屋者的印花税(契税),购买1.5亿韩元、也就是约新台币375万以内房子的首购族,契税全免,1.5亿至3亿韩元则减半课征。由政府住房基金提供的房贷,利率区间也从1.8%至2.4%,调降至1.5%至2.4%。对首次购屋者的房贷成数也同时提升,前提就是首次购屋的房价不能超过约新台币1,500万元。

 

文在寅更要求部会首长以身作则,强迫部长卖房子来宣示打房决心。总统府秘书长卢英敏、财政部长洪南基,以及金管会主任委员尹成洙同时在脸书或是公开场合直接宣布出售他们名下非自住的房产。

 

洪南基宣布卖房时,还特别强调这间位在首尔郊区安养市的房子,在2005年购入,是他辛苦多年购买的第一间房子,「对我个人与家人都有高度的感情因素,这是我们第一个家,但是为了国家的政策,我宣布出售这间房子,只保留自住的现宅。」而更早率先宣布卖掉非自住房的卢英敏,则因为种种因素拖拖拉拉,至今无法成交,成为人民批评文在寅「假打房」的政治包袱。

 

 房价飙涨难挡,韩国家庭成为亚洲负债王 

 

洪南基调高有囤房税性质的综合房产税之后,在首尔拥有市价30亿韩元(大约新台币7,500万元)的屋主,每年的房产税将会提高到约新台币100万元,而拥有市价50亿韩元(约新台币1.25亿元)房产的屋主,房地合一的房产税必须缴交1亿韩元(约新台币250万元)。

 

不过,跟台湾非常相近的是,洪南基一边宣布看似极为严厉的打房措施,另一边又安抚大众,强调「缩小打击面」、「对一般民众没有影响」。洪南基在记者会中说,「只有1%的房屋所有者必须缴有囤房税性质的综合房产税」,「而此次增税,受影响的更只有0.4%。」财政部的统计显示,韩国5,100多万人口中,只有51.1万人必须缴交综合房屋税,刚好1%。

 

韩国房地产涨势难以遏止,是文在寅政府存续最大的威胁,文在寅内外交迫,与北韩的问题越搞越僵,与日本关系陷入战后最剧烈对立,跟美国川普政府不对盘,武汉肺炎的确诊与死亡又是东亚最严重的,但是,国家战略层级问题虽然棘手,杀伤力却远不如房地产泡沫。人权律师出身、反财团的文在寅,让韩国全国的房地产价格不断创新高,让他的学运与工运等左派核心支持者对他非常不满。

 

今年元月14日,远在武汉肺炎爆发之前、全球央行的印钞机也还没开动,文在寅就公开宣示,他的政府将要用尽所有力气来阻止房地产价格上扬,文在寅亲口说,不论是新税率、央行选择性信用管制、限制银行房贷成数、迫使持有多户的炒房者卖房,总之政府要动员所有部会,用上各种工具来阻止房价继续上扬。

 

韩国的炒房热当然不是文在寅搞出来的,早在他上任之前,现在关在监牢里的前总统朴槿惠从2013年起,曾经推出几个松绑房地产法规的政策,催生了这一波的韩国房地产升势,不料2016年之后,以首尔江南区(相当于台北市信义、大安区)带头的房地产涨势就逐渐演成泡沫,造成人民对朴槿惠政府极度的不满,在历次的中央与地方选举,房地产泡沫也成为文在寅批评朴槿惠政权的攻击武器。

 

文在寅在2017年入主青瓦台(韩国总统府),隔年全国房地产均价就暴涨6.2%,就算政府三级跳调高基本工资与时薪,年轻人薪资根本追不上房地产涨幅,而调高时薪等政策又导致年轻人就业困难,很快就创下百万失业人口的历史新高纪录;另一方面,房地产上涨导致中产阶级家户负债大增,韩国央行统计,2009年时韩国家户负债为6,000亿美元,到了2019年底已经飙升至1.34兆美元,光是家户负债就逼近全年GDP的8成,韩国家庭已经成为亚洲负债王。

 

特殊房产买卖租赁制度,中产阶级也难以负担

 

韩国还有一个特殊的房地产买卖、租赁制度,称为「전세」(传贳,韩文音读Chonsei),法律关系是租屋的房客,拿房屋总价50%到80%的押金给房东,签订2、3年的长期租约,租约期间房客就只负担水电费等,不再缴任何房租,租约到期如果不续租,房东必须将传贳全额返回给房客。许多手头不宽裕的中产阶级,就用这个制度以半价取得住房,而传贳甚至可以获得银行贷款。

 

房价上涨带动租金飞升,连用传贳租屋也不再是中产阶级能够负担的价格,今年上半年,手头存了2亿韩元(约新台币500万元)的青年,用传贳只能租到约13坪大的套房,而2011年时同样2亿韩元,可以住进约20坪、1厅1室的房子,韩国媒体热炒传贳议题,说「存了4亿韩元(新台币1,000万元),能住到什么房子?」看了让韩国中产阶级与小青年各个愤慨抓狂。

 

路透社报导引用一位首尔35岁女律师的案例,她跟先生与两个女儿,在汉江南岸的松坡区租了一套3房的公寓,女律师说,「当我2015年结婚的时候,我觉得自己认真拼个几年,就能存到买房子的自备款」,「但是我租的房子这几年涨了超过1倍,得18亿韩元(新台币4,500万元)才能买到一户,这几年我们夫妻的月薪超过新台币20万元,却没能力买房。」

文在寅连下22道金牌的打房措施,也刺激人民跟政府展开上有政策、下有对策的躲猫猫游戏,引发「中国式」的打房副作用。有些夫妇为了取得较好的购房与房贷优惠,刻意降低家庭所得,拜托雇主不要调薪甚至降薪;中国前几年为了买房而出现「假离婚」的现象,在韩国现在也非常流行,有的新婚夫妇结婚却不登记,让家庭收入变低,还可以两人各自排队等候政府核准买房。

 

 执政当局背弃民众期盼,房产泡沫引怨沸腾 

 

文在寅第22次打房措施到底有没有用?由于新房屋税等加税政策的启动得等到2021年之后,一直到8月底的统计,首尔房屋的上涨动能都还没有停歇的迹象,而且由于武汉肺炎的疫情再度升高,韩国中央银行之前举行理事会,央行理事们虽然表达对房地产泡沫的忧虑,却还是通过调降利率的政策;财政部一方面打房,另一方面又推出巨额财政补贴,文在寅政府依旧在走钢索,试图在武汉肺炎的印钞狂潮下,用加税与行政限制的手段来抑制房价。

 

上半年爆发的武汉肺炎,文在寅用普筛手段压抑了从教会爆发的大流行,也因此成功在4月15日的国会选举中获胜,但是疫情降温之后,人民对于房地产泡沫的愤怒情绪再度爆发,使得文在寅的支持率快速下滑到44%,更逼出第22次打房的政策,文在寅在2017年5月10日就任总统,他的5年任期剩下不到2年,房地产上涨动能没有休息的迹象,但是劳工与青年支持者的愤怒却已沸腾,左派总统任内爆发房地产泡沫,这是背弃人民期盼的重大政治错误,后果谁也承担不起!

 

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