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先推危老、后攻都更 三大挑战正待解决

发表时间:2019-07-03 点阅:224
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先推危老、后攻都更  三大挑战正待解决

采访、撰文:沈宁静

 

据统计,目前台湾危老建物重建的申请案,全国已达273件,其中已核定148件,光今年5月单月就受理52件,是过去该条例上路7个月才能达到的目标。专业总动员的都更若能迅速进行,不仅提振民众信心,也可让大家生活得安心,让高龄者在便利的居住空间中安享幸福

 

台湾正面临双老问题窘境,从人口结构来看,根据国发会公布的资料显示,我国已于1993年成为高龄化社会,2018年转为高龄社会,推估将于2026年迈入超高龄社会。2065年每10人中,约有4位是65岁以上老年人口,而此4位中即有1位是85岁以上之超高龄老人。

 

在房屋老龄化上同样令人担忧,尤其台北市为首善之都,但屋龄老化却最为堪忧,屋龄30年以上的老屋有9万多栋,50年以上的有2万多栋,值得政府及社会大众关注的是,50年代末期兴建的4至5楼老公寓,换算一下兴建日期迄今,也差不多要50岁高龄,预计从2020年起大量加入「半百俱乐部」的房子越来越多,未来10年是高峰期,总计有4万4,799栋,未来每年还将以万为单位的户别在急遽增加,北市将慢慢迈入「高龄化房市」。

 

可想像的是,65岁以上长者,居住在摇摇欲坠的老屋里头,先不论公寓爬上爬下的不便性,或是相关无障碍设施是否足够,光是耐震或是50年以上屋龄本身有安全性等问题,在在都是挑战。

 

目前都更危老进度有别于过去的牛步,件数及进度都在往目标前进,但修法内容,包含容积奖励等等条件,民众仍有些质疑,如容积奖励不明确、看得到却吃不到,以及独厚财团,甚至是资金从何而来。

 

改建或都更诱因不强

 

针对容积奖励的部分,住商不动产企划研究室经理徐佳馨认为,虽然有容积奖励,不过因为个案状况不同,会有所落差。而且每一位参与都更的住户,只要是在容积率低或是临路窄的,几乎没有都更的诱因,因为以目前的条件来说,既有建物都是盖好盖满,从顶楼加盖、阳台外推、庭院违章,甚至将地下室变身为住家卧室,空间比法定空间更大,多出来的使用空间也不用缴纳税款或租金,就算把1坪换1坪的口号喊到声嘶力竭,对这些原屋主根本没有都更或是改建的诱因。

 

房产专家Sway直言,容积奖励不明确,有些还是看得到吃不到。举例来说,根据今年5月通过的都市更新建筑容积奖励办法来看,取得绿建筑证书,可依下列等级给予奖励容积:一、钻石级:基准容积10%。二、黄金级:基准容积8%。三、银级:基准容积6%。四、铜级:基准容积4%。五、合格级:基准容积2%。

 

其他还包含智慧建筑证书、无障碍住宅建筑标章、耐震设计标章等等;试问哪栋大楼可以不计建造成本,只为了取得容积奖励。更遑论各项的细则范围在哪里,容积奖励也不明确,这就是一盘上等牛肉放在那里,看起来很好吃,却让你吃不到。

 

解方不能只给萝卜,还要给棒子

 

至于独厚财团,徐佳馨说,关键在于财团多数持有标的物产权单一,整合容易,自然能搭上政策顺风车。但有些都更案的土地,例如自有办公室或是厂房等,都是利用都更的名义争取容积奖励,但把这些建物的屋龄摊开来看,甚至是没有改建的急迫性,这就是为什么大家内心明白,财团利用都更名义,只是为了多争取利润罢了。

 

Sway补充,整个奖励就是有点莫名其妙,例如我们路上看到乌贼车在跑,制造空气污染,解决办法是买一辆新的车子给车主吗?当然不是,政府会祭出罚则,不限期改善就是罚锾。但对于危老这个议题来说,也需要政府公权力介入判断,房子是老旧还是危险,由专业的结构技师可以判断危险与否。

 

Sway说,对目前危老的解方,就是不能只给萝卜,还要给棒子。假设房子是有危险性,如三、四级地震来时有倒下的危险,政府怎么可以放任屋主继续居住呢?当然是必须限期改善,或甚至拆除改建。屋主都要有个观念,就是买房子需要维护,买房子不是只为了投资理财,你既然买了房子就要有责任维护好。不要大楼外墙脱落砸到人,才正视相关议题。建议政府直接祭出罚锾,跟乌贼车的状况一样。不要只有奖励容积,对于危险的建物还是要祭出罚则。

 

Sway说,这就跟病识感一样,如果社会大众对于房子是需要维护,而不是拿来理财投资,对于建物本身的居住安全等条件就会有动力去改善。

 

「容积奖励」勾起人性贪婪

 

台北市地政局前局长李得全曾经在脸书贴文,提及都市更新中的「容积奖励」勾起人性的贪婪,容积送越多,大家争得越凶,都更变成暴利战场。因此,李得全呼吁,应把都更容积奖励废除、回归都市计划法,勿再滥给容积。

 

政府为了推动都市再生卯足全力,因此当初都更给予容积奖励,出发点是单纯的「奖励」性质,希望提供一个诱因给屋主、建商,让屋主和建商愿意参与都更。但是此举却低估人性的贪婪,毕竟在人性的贪婪驱使下,这种奖励性质有可能变质。在整体社会良善循环之下,屋主愿意自掏腰包来做老屋改建,但因有了容积奖励,建商不只愿意替屋主免费盖新房子,甚至补助施工期间的租屋费。但取消容积奖励也不是唯一正途,毕竟把容奖拿掉之后,原本应该改建的老房子,或是建商应该赚到的合理利润被抽掉了,对于民众、社会甚至经济运转,都非好事。

 

自办都更须多花心思筹措资金

 

至于资金也是大家关心的事情,与建商协议合建的型态,住户不用自行出资,在协议合建的架构下,由于住户已经与建商协调好分配的比例,建商直接以分配房产的方式折抵建筑成本。由于建商备有资金,也熟知借贷相关的程序以及条件,更容易找到连带保证人。

 

若是自办都更可用土地抵押取得银行融资,也就是由住户自组更新会主导,或是由代理实施者代为进行,那就要在资金的筹措上多花心思。想要顺利获得银行融资最主要有两个要件:「土地担保」以及「连带保证人」。首先,土地担保所指的就是拿要更新的土地抵押来筹措资金,而且必须设定银行为土地抵押权的第一顺位。而连带保证人是银行为了确保当还款人无力偿还的时候,还有其他保证人可以代为支付借款。

 

金融机构对都更有强力推动效果

 

近年为了冲都更,金管会开放金控及银行旗下资产管理公司(Asset Management Corporation,简称AMC)参与,放宽AMC依都更条例或危老条例担任实施者或起造人时,得挹注资金及购置不动产。对于都更及危老重建案可购买不动产及挹注资金,承接屋主或地主释出的不动产,可投入资金动能约300亿元,此时金融机构对都更案,具有强力推动效果。

 

注资部分,首先危老改建以及都更的过程中,会发生不少费用,包含危老鉴定费用等,倘若屋主不愿先出,资产管理公司可先注资。第二,为利资产管理公司配合政府政策主动以持有的不动产办理都更,放宽资产管理公司在持有不动产加值利用,包括修缮、合建、参与都更等。第三,现行规定资产管理公司得投资源自法拍市场及政府机关公开标售的资产,为利业者遵循,明定政府机关,包含各级政府机关、国营事业、公营事业及政府捐助的财团法人。

 

为了让民众对都市再生产生信心与共识,内政部先推危老、后攻都更,光是今年5月单月申请件数便超过50案,已经达成上路7个月才能达到的件数。统计至5月底,已受理案件达273案,核定数为148案。等同平均每天超过1案的速度增加,这是以过去10倍的速度在滚动,也可说是全民「专业总动员」,包含地价师、结构技师、都市计划技师等,是台湾所有专业界同心协力,共同努力的成果。

 

尤其总统蔡英文上任以来,为解决住宅问题,包括广建社会住宅、推动都市更新等,这两、三年来已有不少成果,尤其去年底通过都更条例修正草案后,加上危老条例的突破,对整个房市有很大助益,期望台湾社会在双老冲击下,提前做好万全准备,迎接安居乐业的幸福生活。

 

〈更多文章内容请详:台湾银行家 [第115期]〉
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