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店租高、负担大 青年创业停看听!

发表时间:2019-06-18 点阅:262
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店租高、负担大  青年创业停看听!

采访、撰文:郑开明

 

高店租问题使得台北市精华地段黄金店面闲置,人潮因而流失,造成严重的区域经济问题,但此问题不只发生在台北,相关单位除重视高店租所造成的影响外,青年创业问题,也须受到关切与协助,让创业者不受高房租打击,而有茁壮的机会。

 

北中南各地陆续传出不少名店因不堪高店租压力而陆续歇业的消息,引起社会大众高度讨论。如1983年就在东区开店的「顶呱呱」忠孝店,一开就是30年,但在2013年房东将原本80至100万元的2层店面,一口气调涨至180万,使顶呱呱撑不住,决定搬离。老字号饭店「六福皇宫」,以及北市忠孝东路4段上,政商名流首选的40年老店「永福楼」,均因高额租金问题,让业者无力负担,因此决定歇业。

 

目前台北东区人潮流失严重,即使房东传出有意调降高额房租,放眼望去,均以空置店面为多,招租广告处处可见,就连瑞士名表品牌「Swatch」也决定弃守,使空置的黄金店面无人问津,如今沦为「特卖会」、「快闪店」进驻。

 

原本在台北永康街做得风风火火的知名芒果冰店「思慕昔」,2017年年中在台中最具盛名的一中街风光开设旗舰店,本来以为一中商圈的人潮将带来令人欣喜的营业额,没想到在当地经营不到2年,据传因来客数不高,无法负荷每个月高达25万元的高店租,悄悄在大门上贴出公告,因为店租约到期,选择结束营业,令人讶异的是,连知名连锁店也不敌高店租压力。

 

位于高雄澄清湖附近的「麦当劳」,同样传出因不敌房东调涨租金而黯然歇业,如今就连知名连锁咖啡「星巴克」的文横门市,也传出恐被高租金逼走。

 

为求店面去化 采用分割方式出租

 

大家房屋企划研究室主任郎美囡指出,近年由于电商冲击性强,店面的效益备受考验,不过着重体验或是独特性高的商品,在店面的需求度上反而升高,且由于消费模式的改变,许多店家以培养老顾客为行销主力,也减少了对过路客层的依赖性。

 

不少精华地段的店面,部分房东为求店面去化,不再坚持出租单一大品牌,改采分割出租,这现象在西门町商圈早就行之有年,常见的例子,是一间30坪店面,分割为3个不同业种,分别是手摇饮店以及服饰业,骑楼柱子还对外招租给手机配件业者,扣掉简单隔间之后,每个业种约略占8至15坪不等,对房东来说,坪效被发挥得淋漓尽致,也不用担心空置问题。

 

根据内政部实价登录显示,位于忠孝东路4段的龙门大厦1楼店面,空置半年后终于租出去,房东以切割出租,分别租予大陆电商以及日系保养品牌,日系知名品牌「ORBIS」目前店面约26坪,月租金37万元,换算单坪租金约1.5万元,而一旁10坪店面,则租予大陆电商「京东物流」每月21万元租金,换算单坪2万元。不少房东私下指出,与其空置期过长,没有现金入袋,不如干脆分割店面,即使租金打了对折,也不用担心现金流的问题。

 

过去龙门大厦1、2楼店面先后历经多任租客,渣打银行曾承租1至2楼,撤租后,2楼186.24坪全数由王品旗下三个餐饮品牌承租,而1楼店面曾由台北市长候选人承租作为竞选总部,并打造「爱台北生活馆」,后来才采现在看到的店面分租模式。

 

忠孝东路4段为商圈正核心,且该店为三角窗店面,具有广告效应,房东以分割出租方式,小面积店面单坪价格通常也就比较高。信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德指出,观察目前东区现况,1楼店面开价虽到单坪2万元,现也有不少大面积店面空置,包含之前退租的「永福楼」等,因此议价弹性空间更大,反映东区商圈的强弱除了租金外,最重要的应该是看业者承租多久才是关键。

 

青创租金控制3成 避免侵蚀获利

 

针对高店租下的青年创业,住商不动产企划研究室经理徐佳馨指出,一般来说,开店租金最好控制在2成内,至多也不要超过营业额的3成,高店租对于青年创业来说,最直接的是侵蚀获利,进而影响财务状况,增加开店的失败率。此外,高店租虽然代表商圈繁荣,不过也不乏店租很高,人潮却很稀落的例子,对于缺乏经验的青年创业者来说,很容易因为选错店面而跌入失败深渊。

 

对年轻人来说,开店的问题不少,除了选址、租金之外,店面是否受到都市使用分区限制而造成某些业种不能营业,都是政府在鼓励年轻人创业的同时,容易忽视的地方。

 

根据104人力银行调查资料显示,青年在创业时偏爱民生消费类型的产业,餐饮业占了19%,餐馆业占了15%,服饰店等批发零售业则占了13%。虽然餐饮、服饰看似消费门槛低,创业者容易进入,但也因为入门门槛容易、市场竞争激烈,加上实体店面的高租金,导致许多商家不堪负荷,难以长久生存,平均创业存活的时间不到4年,值得青年创业者多加留意。

 

104人力银行分析了1.2万名创业经验者,大多数青年最初创业年纪为26.4岁,但平均存活只有4.1年,最短只有18天。对此专家表示,许多青年刚出社会创业,大都缺乏经验,仅仅凭著一腔热血,所以常常因为误判市场情势而导致血本无归,最后落得惨澹收场的不在少数。徐佳馨补充,创业自己当老板,不用再受人使唤,看起来风光,却也隐藏高风险,从开店营业成本、人事成本到高店租成本,样样都在考验创业者的智慧,因此专家也建议青年在投入创业前要先培养好技能,了解产业的市场趋势,找到自己的定位与特色,才能有长远的发展。

 

县市政府积极协助 青年创业优惠方案多

 

青年创业除了凭借热情,专家建议开店前还需要好好做足功课,例如各地政府为商圈、老街改建或是眷村再生计划,推出不少创业优惠,例如台中市审计新村、新竹市改建百年老屋,以及南投竹山店面租金优惠减免方案等。

 

台中市审计新村是台中市政府成功转型的青年创业基地,根据台中市政府劳工局统计,摘星青年筑梦台中计划共有西区审计新村、雾峰区光复新村,以及潭子区摘星山庄等3处青创基地,规划有99个进驻单位,已进驻97个单位,进驻率近9成8,几乎满租。劳工局表示,西区审计新村、雾峰区光复新村原为闲置多年的旧省府眷舍,市定古蹟潭子区摘星山庄也闲置多年,经市府整修后,推动摘星青年筑梦台中计划,已执行2期近4年,即将迈入第3期。

 

新竹市政府同样释出利多,因为了解异乡青年创业不易,房价、租金是最大困难,新竹市政府透过补贴、改建店面出租帮助创业族,以实际作为替业者的创业之路打下更稳固的基础。除了主动补贴店租,同时改建百年老屋、翻新市集出租,希望帮助青年创业之外,重点是城市有更多元的新风貌。政府将老旧市集改建,再承租给创业族一圆梦想,让前往新竹市的观光客,可以由一个百年历史的市场,体验到城市新的改变,同时留下美好的回忆。

 

南投竹山过去是艺术文化多元的小镇,适合慢活、深度旅游,老街环境更是清幽,但竹山虽是南投4大乡镇之一,跟其他乡镇却有一样的问题,那就是人口老化及少子化严重,竹山人口甚至将跌破5万大关,镇内工作机会少,青年不愿也无法返乡就业,加上乡镇观光行销资源有限,不见以往的风华岁月。

 

现在为了鼓励地方创生,当地镇公所决定以横街为试办起点,目前每月平均租金8,000到1万元,对白手创业的青年仍是很大负担,因此公所推出优惠补助,祭出每月补助一半的月租,最高可补助5,000元,减缓青年创业压力,期望恢复过去竹山横街的热闹景象,并活化老街,鼓励青年创生。

 

〈更多文章内容请详:台湾银行家 [第114期]〉
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